土地売却ガイド-土地の売却のポイント http://www.totiuru.com/ 土地売却ガイドでは、土地売却の手続き、税金や費用、土地売却の基礎知識などを解説します。土地の売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。 ja Copyright 2008 Sun, 18 Nov 2007 17:11:48 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 土地を売ることができるのは誰？ 相続した土地を売却する、所有の土地を売りたいなど、土地を売却するケースはさまざまあるでしょう。 自分の土地を売却する場合は、特に問題はありませんが、「土地売買」には相続が絡んでくるケースが多く複雑になってくる場合もあります。

土地を売ることが出来るのは「所有している人」

当たり前のことですが、土地を売ることができるのは「その土地を所有している人」です。 どんなに近い親族でも自分の名義でない土地を勝手に売ることはできません。 その土地の権利者の名義というのは、「不動産登記簿」（登記事項証明書）に記載されています。

不動産の権利は不動産登記簿（登記事項証明書）で調べることができる

自分の土地や建物の権利関係を知りたいときは、法務局から不動産登記簿（登記事項証明書）を取り寄せれば調べることができます。 この登記事項証明書には、その不動産の所有権の権利関係、それ以外の権利関係が記載してあります。 不動産の登記自体は当事者が申請することができるというもので、強制力があるものではありません。 よって、当事者が登記の申請を行っていない場合は現在の事実と違うということもありえます。 例えば、祖父が亡くなった後、相続登記を行わず、まだ祖父がその土地の名義人になっている場合などです。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_12.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_12.html 001土地売却の基礎知識 Sun, 18 Nov 2007 17:11:48 +0900 土地を売却するときの流れ

不動産業者の仲介から売却手続きまで

土地を売る場合、自分で買主を見つけるケースもありますが、不動産業者に仲介を依頼するか、不動産業者に直接買取ってもらうのが一般的です。 また、買主を自分で見つけた場合でも、トラブルが起きることもありますので、手続きは信頼できる不動産業者に任せた方が安心でしょう。 不動産業者に仲介してもらうということは、買い手を探してもらうということです。 そのような場合、おおまかに次のような流れになります。 １．仲介を依頼する不動産業者を選ぶ 不動産の売却は、通常不動産会社に依頼して行います。 今はインターネット上で土地の無料査定を行っている会社もいろいろありますので、数社の無料査定を受けることができます。 無料査定を受けることで不動産会社の情報も手に入りますので、比較してよい業者を見つけましょう。 ２．不動産会社と媒介契約をする 依頼する不動産会社を決めたら、仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。 この媒介契約には3つの種類があります。これはあとで解説します。 不動産会社が土地売却の契約を成立させれば、売主であるあなたは報酬を支払うことになります。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_11.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_11.html 001土地売却の基礎知識 Sun, 18 Nov 2007 17:10:33 +0900 土地売却にかかる税金の基本　

不動産売却の税金は売却で得た利益にかかる

不動産を売却するときに気になるのは税金のことです。 不動産を売却したときは、どんなときにでも税金が発生するわけではありません。 基本的に 売却して得た利益に対して一定の税率で所得税や住民税が課せられませす。 正確には 売却益　―　取得費＋費用 にたいして税金がかかります。 ただ、譲渡の際の税金には様々な特例制度などもあり、一定のケースに当てはまる場合は、税金が安くなるケースも多いのです。

特例が適用されるケース

マイホームを売った場合、居住用財産の特例が受けられることになります。 従って、自宅を売却した場合には、一定の条件を満たせば3000万円の特別控除や軽減税率などが適用されます。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_10.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_10.html 001土地売却の基礎知識 Sun, 18 Nov 2007 16:55:43 +0900 土地売却にかかる費用

不動産売却の費用は意外とかかるもの

不動産を売却する場合、費用の面も考えておく必要があります。一般的に不動産は金額が大きいので、費用を予め把握しておくほうが良いでしょう。 不動産会社に依頼する際に費用がどのくらいかかるかしっかり聞いておきましょう。 不動産のケースは一件一件違うのでどれくらいと一概にはいえませんが、目安としてかかる費用を挙げておきます。 ＜不動産を売るとき＞ ・仲介手数料（不動産会社に仲介を依頼した場合） ・契約書に貼る印紙代 ・測量費用（境界確定など測量の必要があった場合） ・売却した利益に対しての税金 ・登記費用（あった場合） まず不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払います。仲介手数料は、一般的に物件価格の３％＋６万円＋消費税ということになっています。これは土地売却が取引が成立した場合に支払います。 印紙代は、金額は売買金額によって変わります。この印紙は売却時の契約書に貼付するものです。 そのほか、土地の境界などで測量を依頼した場合は、測量費用を、登記を依頼した場合は登記費用、司法書士への報酬などがかかってきます。またその他いろいろ諸費用がかかるケースもあります。 また、売却益が出た場合は、税金を支払う必要もあります。 売却時の税金について 税金についてよく分からない場合は、税理士に相談したり、国税庁のホームページなどで調べておきましょう。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_9.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_9.html 001土地売却の基礎知識 Sun, 18 Nov 2007 16:55:27 +0900 土地のことを自分で調べよう 登記簿（登記事項証明書）の調べ方 現在土地の名義になっているのは誰か？ 土地に抵当権などの権利が付いていないか？ など土地の権利に関することは、登記事項証明書を見れば分かります。 登記簿を調べるには、３つの方法があります。 １つめは、法務局にいって「登記事項要約書」※をもらう方法（以前でいう閲覧）2つ目は、インターネ ット上で閲覧する方法、3つめは、登記事項証書登記簿（以前でいう登記簿謄本）を取得するという方法です。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_8.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_8.html 003土地売却の注意点 Sun, 18 Nov 2007 16:53:52 +0900 相続登記は済んでいますか？ 土地の相続にはいろんな人が関係してくる 親から受け継ぐ財産はいろいろありますが、相続財産の中には不動産が入っていることが多いです。 不動産というものは、相続人が1人の場合はそんなに問題にはなりませんが、相続人が何人もいると複雑になってきます。 通常、相続が発生すると、遺産は法定相続人（法律上決められている相続人のこと）で分けられることになります。遺言書がない場合は、遺産分割協議が行われて、誰がどの財産をもらうかなどが決められることになります。 遺産分割協議の結果、ある土地が自分1人のものになったという場合は、共同相続人全員の実印・印鑑証明が添付された「遺産分割協議書」を添付して相続登記を行います。 従って、他の相続人の同意なしに勝手に自分1人への土地の相続登記はできないのです。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_7.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_7.html 003土地売却の注意点 Sun, 18 Nov 2007 16:53:22 +0900 どんな不動産会社に頼むべき？

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類

通常、不動産を売る場合には、不動産会社と仲介契約をして売却を仲介してもらいます。 この仲介の契約は「媒介契約」といって下記のように3種類あります。 １．専属専任媒介契約 この契約は、契約した不動産業者以外の会社に取引の仲介を頼めない契約のことです。 また、この契約では依頼主本人が自分で買い手を見つけてくることもできません。 ２．専任媒介契約 この契約も上と同じで、契約した会社以外の不動産業者に仲介を頼むことができません。 ただ、違う点は、依頼主本人が買い手を見つけてくることができるというところです。 ３．一般媒介契約 一社だけでなく、他の複数の不動産業者にも仲介を頼むことができる契約です。

専任媒介契約と一般媒介契約のメリット・デメリット

不動産の状況、立地などは様々ありますし、不動産会社にもいろんな会社があります。 どういった契約でどの不動産会社に依頼するのが良いのかというのは、そのケースや担当者によって代わってきたりもするので一概にはいえません。 ただ、専任、一般それぞれにメリット・デメリットがあります。 専任媒介契約を結ぶメリットには ・不動産会社が一つなので窓口が一つになり、情報をまとめやすい ・成約すれば手数料が必ず入るので、不動産会社としては力を入れて仲介活動する可能性が高い デメリットは ・一つの会社で情報を1人占めして、他の会社などに情報を流さない場合がある ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_6.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_6.html 003土地売却の注意点 Sun, 18 Nov 2007 16:52:55 +0900 気をつけたい土地の境界トラブル

売買時や建て直し時などに問題となる隣地との境界問題

土地の売買で起きがちなトラブルが、隣地との土地境界の問題です。 土地の境界というものは、普段はそんなに意識して生活していません。 ところが、土地を持っている人と隣人との間で土地の境界についての認識が違う場合、売買時や、建て直しなどのときに隣人との間でトラブルに発展することがよくあります。 「土地」というものは、高額な財産です。 自分の不動産の境界が思っていたよりも狭ければ、財産が減ってしまうことになるのですから、境界というものにはお互いに神経質になり、トラブルになりやすいのです。 普段親しくしている隣人との間にも亀裂が入るというケースが多々あります。

境界トラブルが起きる原因は境界標がないことにある

通常、土地の境界には、専門家である土地家屋調査士が「境界標」（きょかいひょうしきと読みます）というものを設置しています。 この境界標は土地の境界を示す目印となり、コンクリートや金属でできたものが多いです。 ただ、この境界標が設置されていない土地もあり、公図や人の記憶などに頼っている場合もあります。 親族から受け継いだ土地など、古くからある場合は特に土地の境界があいまいになっているケースが多く、境界の特定が難しくなっているのです。 日本では近隣との距離が近いですから、こういった境界トラブルや自分の家の敷地を越えて塀や屋根、木などが出ているといったトラブルも多く気をつける必要があります。 ＜測量など土地のことを事前に調べておこう＞ こういったトラブルが起きないように、事前に自分の土地のことを調査しておくことは重要です。 売った不動産に欠陥など（瑕疵）があった場合は、売主の責任も追及されることがありますから、トラブルを未然に防ぐ必要があります。 不動産の売買は、信頼できる不動産業者を通して行いましょう。 また土地の事前準備については、土地家屋調査士に測量を依頼するなどして調査することができます。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_5.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_5.html 003土地売却の注意点 Sun, 18 Nov 2007 16:52:12 +0900 買主のローンが通らない？？ http://www.totiuru.com/2007/11/post_4.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_4.html 003土地売却の注意点 Sun, 18 Nov 2007 16:51:52 +0900 相続の基礎と相続トラブル

相続とは？トラブルが多い遺産相続

亡くなった人の残した財産を受け継ぐことを相続といいます。 そして相続において、亡くなられた方を「被相続人」と呼びます。 相続には、亡くなった人の親族など複数の人間が関係してきます。 遺言での指定や法で定められた通りにすんなり相続される場合は良いのですが、生前の介護や家族の問題、同居などさまざまな事情が絡み、実際の財産の分割となるとトラブルになりやすい傾向があります。 生前は家族問題はなくとも、遺産の分割をめぐって争いが起きることも多いです。 特に不動産は分割が難しく、その分割方法でもめることがあります。

遺産とは？

被相続人が残した財産を遺産といいます。 遺産には、不動産や有価証券、現金などです。またそれだけでなく、被相続人が残したローンなど借金も含まれます。 相続するものには、土地などの不動産が入っていることが多く、不動産の売却などは相続時におきることも多いのです。

相続人とは誰か？

遺産を相続できる人は誰なのでしょうか？法で定められた主な相続人を以下に挙げていきます。 配偶者 配偶者は常に優先して相続人になります。 子 被相続人の子も相続人です。 子には、養子や認知された子、また胎児も含まれます。 直系尊属 直系尊属とは、被相続人の父母や祖父母など家系図でいうと被相続人の上にいる人のことです。 この直系尊属が相続できるケースは、被相続人に子供がいない場合です。 子供がいない場合は、配偶者ともに直系尊属が遺産を相続することになるのです。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_2.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_2.html 005相続と不動産売却 Sun, 18 Nov 2007 16:49:41 +0900 不動産の共有と分割

不動産の分割方法にはいくつか方法がある

相続財産には不動産が含まれている場合が多いものです。そして不動産を分割して相続するのは大変なケースがあります。 不動産の分割方法には、下記のようにいくつか種類があります。 １．現物分割 現物分割とは、言葉通り現物(不動産）をそのまま分割するという意味です。 現金を分割するのは簡単ですが、不動産を分割するということは簡単にはいきません。 土地などの不動産を分割する場合は、土地の分筆を行い分割することになります。 分筆とは、登記簿上でひとつの土地（これを一筆といいます)を、何個かに分割して登記し直すことをいい、この登記のことを分筆登記といいます。 ２．代償分割 代償分割とは、相続人の１人が不動産を取得して、その代償として他の相続人に金銭を支払うということです。 例えば、子供の１人（兄）が不動産をもらう代わりに、弟と母親に金銭を支払うといった方法です。 代償分割にする場合は、このケースでいう兄が他の相続人に支払う金銭をもっていなければなりません。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post_1.html http://www.totiuru.com/2007/11/post_1.html 005相続と不動産売却 Sun, 18 Nov 2007 16:49:23 +0900 遺産分割協議とは

遺言は被相続人の最終意思

遺言というのは、被相続人の最後の意思が込められているものです。 相続する人は民法で定められていますが、自分の遺産はこういう風に分けたいという意思がある場合、遺言を書いておけば、法による相続より遺言が優先されます。 たとえば、一部の財産を推定相続人以外にあげたいとか孫に相続させたいといった場合です。 あらかじめ、遺言で遺産の行方を指定しておけば、不要なトラブルも防げる場合もありますから、きちんとしておきたいものです。

遺言の形式

遺言とは、ただ自分の希望を書けば良いというものではなく、法で決められた方式に従って作成しないと無効になってしまいます。 遺言には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」といった3種類があり、それぞれの決まった書式にしたがって、遺言を書くことになります。 遺言の内容として、書けることは、相続分の指定や遺産分割方法の指定、推定相続人の廃除、遺言執行者の指定などです。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/11/post.html http://www.totiuru.com/2007/11/post.html 005相続と不動産売却 Sun, 18 Nov 2007 16:48:35 +0900 知っておくと便利な専門家 土地の売却時に知っておくと便利な専門家 不動産業者 普通は、土地など不動産の売却は、不動産会社などに仲介を依頼して行います。 そういった業者を通さず、売主と買主という当事者のみで売買を行うこともできますが、トラブルになった場合、売主は責任を問われるケースもあります。 従って、トラブルを防ぐ意味でも専門家である不動産業者を通して取引を行ったほうが安心です。 仲介の手数料は、通常３％＋６万円程度となっています。 不動産会社は土地の売却に関してはプロですから、他の専門家などと連絡を取り合って取引を円滑に進めてくれるはずです。 不動産業者を選ぶ際は信用できる会社を選びましょう。 土地家屋調査士 土地家屋調査士は、土地に関する測量などの調査、不動産の表示登記を行う専門家です。 表示登記とは、建物の面積や場所など土地の状況についての登記簿上の記録のことです。 土地の状況や境界などがあいまいな場合は、土地家屋調査士に相談することになります。 また相続に伴ってひとつの土地をいくつかに分ける場合も土地家屋調査士に分筆登記を頼むことになります。 ]]> http://www.totiuru.com/2007/10/post_13.html http://www.totiuru.com/2007/10/post_13.html 003土地売却の注意点 Tue, 02 Oct 2007 19:18:49 +0900